Tvangssalg i Spania: er det fortsatt interessant å kjøpe en bolig som har blitt overtatt av banken i Spania?
De siste tiårene har mange kjøpt et feriehus i Spania, og selv i dag kommer fortsatt mange til det solrike landet i sør for å realisere drømmen.
Men forventningene er ikke alltid realistiske.
Under eiendomskrisen i 2007 – 2008 kom utallige eiendommer ut på markedet i Spania til latterlige priser.
I det foregående tiåret hadde mange investorer fra hele Europa blitt fristet til å investere (for mye) i spansk eiendom, som allerede på den tiden var svært høyt priset.
De fleste investorene hadde tatt ut lån for å gjøre dette, fordi rentene var forholdsvis lave. Kjøp av flere leiligheter eller hus på en gang var intet unntak.
Ved utbruddet av boligkrisen ble det problematisk å betale tilbake disse store lånene, og mange eiere ble tvunget til å selge investeringene sine med tap eller la banken overta eiendommen.
Som følge av dette ble bankene sittende på en enorm mengde eiendommer de ønsket å omsette for å gjenvinne de utlånte pengene.
Selv om bankenes forvaltere som er ansvarlige for eiendomsporteføljene sikkert betjente familie, venner og bekjente først, har også en rekke private kjøpere vært i stand til å dra fordel av situasjonen ved å kjøpe en bolig som er overtatt av banken.
Tvangssalg Costa Blanca
Dessuten innebærer kjøp av bolig som er overtatt av banken i Spania en betydelig risiko. Bankene besitter finansiell kompetanse, men de er absolutt ikke eiendomsspesialister.
Målet deres er å gjenvinne så mye penger som mulig fra lånene i eiendomsporteføljen med lavest mulig utgifter. Som kjøper kan du dermed ikke forvente noen ekstra service eller støtte.
Tvangssalg i Spania | hva du bør se opp for
Selv hvis du går til en eiendomsmegler som er spesialisert på tvangssalg, er det viktig å utvise ekstrem forsiktighet.
I Spania vil all gjeld og avgifter som hviler på en eiendom følge denne eiendommen, selv når eierskapet overføres til en ny eier. Sistnevnte vil bli holdt fullt og helt ansvarlig.
I Spania har notarius et ansvarsområde ulikt det som er tilfelle i de fleste europeiske land.
Han gjør ingen undersøkelser, og bekrefter bare overføringen av eierskap mellom selgeren og kjøperen under de betingelsene som har blitt lagt frem for ham.
Selv om det ikke er lovpålagt, anbefales det derfor sterkt å overlate disse undersøkelsene til en advokat som spesialiserer seg på eiendomstransaksjoner. Hvis du ikke gjør dette, tar du en enorm risiko.
Hva kan gå galt?
Et tvangssalg er et nødtiltak som sjelden gjennomføres under gode omstendigheter og i samarbeid med eieren. Tvert imot har eiere ofte forsøkt å sabotere eller hindre saksbehandlingen.
Det finnes tilfeller hvor stikkontakter og rør har blitt revet ut av veggene, og avløp har blitt fylt med sement.
Hvis du lar deg friste av et slikt røverkjøp, vil du ende opp med å bruke mye mer penger enn hvis du hadde kjøpt en vanlig bolig til riktig markedspris.
Hvis du er varsom og tar imot gode råd, kan du fortsatt få mye til svært interessante priser i Spania.
En annen snublestein kan være at nødvendige dokumenter mangler, som for eksempel skjøtet til den tidligere eieren, eller Cedula de Habitabilidad, som er en offentlig bekreftelse på at eiendommen er egnet for beboelse.
Siden lån ikke lenger har blitt innbetalt for disse eiendommene, har også betaling av strømregninger og kommunale avgifter i de fleste tilfeller stoppet.
Dette betyr ikke bare at kjøperen vil pådra seg ekstra kostnader for å gjenetablere disse tjenestene, men han vil også måtte betale alle ubetalte regninger for gass, vann, elektrisitet, internett, alarmsystemer osv.
I noen tilfeller er renoveringer eller endringer på eiendommen ikke gjort i samsvar med byutviklingsforskrifter. Ansvaret for disse bruddene blir også overført til den nye eieren.
Han vil stå ansvarlig for skader på andre parter, som ved innsynkning og sprekker, tvangsriving og påfølgende store bøter!
Slike brudd er vanskeligere å oppdage ved eiendommer som er overtatt av banken.
Banksalg av eiendommer fra prosjektutviklere som har gått konkurs
Noen ganger tilbys “gamle” nybyggprosjekter gjennom tvangssalg. Disse er for det meste leiligheter eller hus fra prosjektutviklere som er konkurs og har dermed aldri vært bebodd.
Viktige potensielle problemer her er feil i konstruksjonen som ikke har blitt identifisert fordi eiendommen aldri har blitt inspisert for levering.
Apparater, rør og utstyr som ikke har blitt brukt på årevis kan være defekte, noe som kan forårsake et betydelig reparasjonsbudsjett.
Sist men ikke minst må du kontrollere at alle nødvendige tillatelser og lisenser er tilgjengelige.
Prosjektutviklere begynner noen ganger å bygge før de har innhentet tillatelsene, fordi de anslår at dette ikke vil by på noen problemer.
Da prosjektutvikleren gikk konkurs ble ikke søknadsprosedyren fulgt opp, og lisensen og tillatelsene ble følgelig ikke levert.
En leilighet eller et hus som ligger i en urbanisering og selges av banken er gjenstand for felleskostnader.
Først og fremst er det viktig å vite om det er etablert en eierforening.
Hvis ikke, hvem vil da besørge vedlikehold og reparasjon av felles eiendom som yttervegger, tak, ganger og trapper, svømmebassenger, hager osv.?
Hvis det finnes en eierforening, er det også en sjanse for at mange boliger fortsatt er forlatt og at de totale fellesutgiftene må deles blant et mye lavere antall eiere enn opprinnelig planlagt.
Du kan definitivt ikke regne med at banken kommer deg til unnsetning.
Konklusjon om tvangssalg i Spania:
Er boliger gjennom tvangssalg i Spania fortsatt interessant?
Tommelfingerregelen er: hvis noe er for godt til å være sant, er det ikke sant.
Hvis det noen gang har vært mulig å gjøre et røverkjøp fra et banksalg i Spania, så er dette ikke lenger tilfellet.
I tillegg løper du stor risiko og sjansene for at du vil gjøre en god handel er like store som å vinne i lotto, med den forskjellen at det å levere en lottokupong vil koste deg mye mindre.
Allerede i 2015 advarte den spanske forbrukerorganisasjonen OCU om at eiendommer fra banksalg absolutt ikke alltid er billigere enn eiendommer som tilbys av eiendomsmeglere eller privatpersoner. (Artikkel OCU 22/05/2015).
Det spanske eiendomsmarkedet er fortsatt svært attraktivt, både for investorer og enhver som selv ønsker å komme hit for å nyte solfylte dager.
Du får fortsatt mye for pengene, og på toppen av det hele får du et utmerket klima hele året. Forskjellene fra situasjonen rundt 2008 er at fast eiendom i dag er riktig priset, at prisene utvikler seg oppover på en rimelig og jevn måte og, fremfor alt, at eiendommer kjøpes med tilgjengelige midler.
I 2008 overinvesterte man med tunge lån, noe som skapte en eiendomsboble.
Les også bloggen vår: Vurderer du å kjøpe eiendom i Spania? Se opp for svindel!
