Bankbeslag Spanje
Is het nog interessant om een woning uit bankbeslag te kopen in Spanje?
Veel Belgen hebben de afgelopen decennia een vakantiewoning in Spanje gekocht en vandaag komen nog altijd velen naar het zonnig zuiden om hun droom te verwezenlijken.
De verwachtingen zijn evenwel niet altijd realistisch.
Tijdens de vastgoedcrisis van 2007-2008 in Spanje kwamen massa’s eigendommen op de markt aan spotprijzen.
In het voorgaande decennium hadden vele investeerders van heel Europa zich laten verleiden om (te) veel te investeren in Spaans vastgoed en wel op een ogenblik dat dit vastgoed al redelijk hoog geprijsd stond.
De meeste investeerders hadden hiervoor leningen aangegaan, omdat de rente toen ook vrij laag stond.
De aankoop van meerdere appartementen of woningen was daarom geen uitzondering.
Bij het uitbreken van de crisis werd het aflossen van deze zware leningen plots wel een probleem en zagen vele eigenaars zich genoodzaakt ofwel hun investering met verlies te verkopen, ofwel de bank de hypotheek te laten lichten.
De banken kwamen aldus op een berg vastgoed te zitten die zij graag wilden liquideren om zo massaal mogelijk het uitgeleende geld te recupereren.
Hoewel de verantwoordelijken voor vastgoed bij diverse banken zeker eerst hun familie, vrienden en kennissen hebben bediend, hebben toch ook wel zeker een aantal particulieren hun voordeel kunnen doen met een woning uit bankbeslag.
Bankbeslag Costa Blanca
De beste huizen en appartementen verdwenen zo al gauw van de markt en buitenkansjes zijn daarom al jaren niet meer te vinden.
Aan een aankoop uit bankbeslag in Spanje zijn bovendien grote risico’s verbonden.
Banken hebben financiële expertise, maar het zijn zeker geen vastgoedexperten.
Hun doelstelling is zoveel mogelijk uitgeleend geld uit hun vastgoedportefeuille te recupereren met zo weinig mogelijk kosten.
Je moet als koper dus van de bank geen dienstverlening of ondersteuning verwachten.
Bankbeslag in Spanje | waar op letten
Ook wanneer je te rade gaat bij een vastgoedmakelaar die gespecialiseerd is in bankbeslagen, moet je de grootst mogelijke voorzichtigheid aan de dag leggen.
In Spanje volgen alle schulden en lasten die op een eigendom rusten deze eigendom, ook wanneer die overgaat in de handen van een nieuwe eigenaar. Deze neemt dan de volledige aansprakelijkheid over.
De notaris in Spanje heeft een andere verantwoordelijkheid dan in de meeste Europese landen. Hij doet geen opzoekingswerk en bevestigt louter de eigendomsoverdracht tussen verkoper en koper onder de voorwaarden die hem zijn voorgelegd.
Het is daarom absoluut aan te bevelen een advocaat, die gespecialiseerd is in vastgoedtransacties, met dit opzoekingswerk te belasten. Als je dit niet doet, loop je enorme risico’s.
Wat kan er allemaal fout lopen?
Een bankbeslag is een noodmaatregel die zelden in goede omstandigheden en met medewerking van de eigenaar wordt uitgevoerd.
Dikwijls werkt de eigenaar behoorlijk tegen.
Er zijn zelfs gevallen bekend waar de voormalige eigenaars stopcontacten en leidingen uit de muren hebben gerukt en afvoeren vol cement hebben gegoten.
Als je je tot zo’n koopje laat verleiden, kom je uiteindelijk veel duurder uit dan wanneer je een gewone woning tegen een correcte marktprijs had gekocht.
Als je een beetje oordeelkundig tewerk gaat en je goed laat adviseren, kan je in Spanje immers nog veel krijgen tegen behoorlijk interessante prijzen.
Het komt ook regelmatig voor dat noodzakelijke documenten ontbreken, zoals de eigendomsakte van de voorgaande eigenaar, de Cedula de Habitabilidad of bewoonbaarheidsverklaring, etc.
Aangezien leningen niet meer konden worden terugbetaald, werden veelal ook de nutsvoorzieningen niet meer betaald.
Dit betekent niet alleen dat er extra kosten zullen zijn voor nieuwe aansluitingen, maar ook dat de nieuwe eigenaar de openstaande facturen voor gas, water, elektriciteit, internet, alarmsystemen, etc. zal moeten betalen.
Bij verbouwingen worden niet altijd de stedenbouwkundige voorschriften gerespecteerd. Denk maar aan een niet vergund zwembad, een bijgebouwde kamer, of een niet toegelaten kelder.
Alle aansprakelijkheid voor deze overtredingen gaat ook over naar de nieuwe eigenaar. Deze zal moeten opdraaien voor schade aan derden, bvb. door verzakkingen, gedwongen afbraak en zware boetes!
Ook dit is bij eigendommen uit bankbeslag dikwijls moeilijker te achterhalen.
Bankbeslag | failliete projectontwikkelaars
Uit bankbeslag wordt ook wel eens “oude” nieuwbouw aangeboden.
Dit zijn meestal appartementen of woningen waarvan de projectontwikkelaar over kop is gegaan en die dus nooit bewoond zijn geweest.
Hier moet je in de eerste plaats opletten voor gebreken in de bouw die nooit werden geïdentificeerd, omdat er nooit een oplevering plaatsvond.
Toestellen, leidingen en uitrusting die jaren niet gebruikt zijn, kunnen ook problemen opleveren en voor een aanzienlijk kostenplaatje zorgen.
Tenslotte moet je ook extra de nodige vergunningen laten controleren, want sommige projectontwikkelaars beginnen al te bouwen nog voor ze daartoe de toelating hebben gekregen, omdat ze ervan uitgaan dat dit geen probleem zal zijn.
Als de projectontwikkelaar dan failliet is gegaan, is de aanvraagprocedure niet verder opgevolgd en werden vergunningen uiteindelijk niet afgeleverd…
Aan een appartement of een woning in een urbanisatie uit bankbeslag zitten ook gemeenschappelijke kosten vast.
In de eerste plaats moet je weten of er al een gemeenschap van eigenaren is opgericht.
Is dat niet het geval, wie zal dan instaan voor onderhoud en herstelling van de gemeenschappelijke delen, zoals buitenmuren, daken, hallen en trappen, zwembaden, tuinen, etc.?
Is er al een gemeenschap van eigenaren, dan is de kans groot dat vele eigendommen nog leeg staan en dat de totale gemeenschappelijke kosten moeten worden gedragen door veel minder eigenaars dan oorspronkelijk was voorzien. Op de bank moet je in dat geval niet rekenen om mee die kosten te dragen.
Algemene Conclusie Bankbeslag Spanje:
Zijn woningen uit bankbeslag in Spanje nog interessant?
In het algemeen geldt de regel: als het te mooi is om waar te zijn, dan is het niet waar.
Als er ooit al koopjes uit bankbeslag te doen waren op de Spaanse vastgoedmarkt, dan is dat nu zeker niet meer het geval.
Bovendien zijn de risico’s enorm en de kans dat je echt dat unieke buitenkansje vindt, is haast even groot als het het winnen van de lotto, met dat verschil dat je hiervoor veel meer geld moet neertellen dan voor het indienen van je lottoformulier.
De Spaanse consumentenorganisatie OCU tenslotte waarschuwde er in 2015 al voor dat eigendommen uit bankbeslag zeker niet altijd goedkoper zijn dan woningen die via een makelaar of particulier worden aangeboden. (Artikel OCU 22/05/2015).
De Spaanse vastgoedmarkt is vandaag nog altijd aantrekkelijk, zowel voor de investeerder als voor wie er zelf van de zon wil komen genieten.
Je krijgt er nog altijd veel waar voor je geld en je krijgt er het schitterende klimaat het hele jaar bovenop.
Het verschil met de periode rond 2008, is dat het vastgoed nu normaal geprijsd is, een redelijke en gestadige opwaartse evolutie kent en vooral dat meestal met beschikbare middelen wordt gekocht, in tegenstelling tot 2008, toen over-geïnvesteerd werd op basis van kredieten, zodat een vastgoed bubbel ontstond.
Lees ook onze blog: Vastgoed kopen in Spanje? Let op voor bedrog!
